Abogado Mario Zagal M
¿Cómo se verán afectados los residentes de comunidades tras la promulgación de esta ley?
En la práctica, no habrá mayores problemas para los residentes después de la promulgación de la ley, por cuanto no trae mayores restricciones, de cierta forma lo que hace la ley es actualizar normas que en la práctica las comunidades en general ya habían implementado.
Los grandes aportes que se visualizan son las modificaciones de los quorum para las asambleas permitiendo mayor agilidad en materias que antiguamente era muy difícil modificar, y por otro lado al revisar los quorum para de las asamblea ordinarias, se puede apreciar que el legislador quiso evitar que las decisiones fueran tomadas por unos pocos.
Como contrasentido a ello, facilita la participación de los arrendatarios en las asambleas ordinarias, lo cual puede resultar un buen aporte ya que por lo general los propietarios de departamentos que no habitan ellos no participan mucho de las asambleas, esto también se puede considerar un aporte, ya que son los habitantes del condominio quienes son los más interesados en participar y contribuir en el mejor funcionamiento de la Comunidad.
Otro aporte importante, y que en el rubro de la administración estimábamos que era necesario, es la creación de un Registro de Administradores obligatorio, de tal forma que si el administrador no se acredita y registra no podrá ejercer la función. Considero que este es un gran avance en la materia, por cuanto ya es sabido que muchas personas no tienen las competencias necesarias para administrar una comunidad, es un área que requiere cierto grado de conocimientos específicos, y mucho mas importante es impedir que aquellas personas que han defraudado económicamente a las comunidades puedan seguir haciéndolo.
A raíz de la contingencia sanitaria quedo en evidencia la necesidad de utilización de tecnologías de comunicaciones, esta ley viene también en permitir la utilización de correos electrónicos como medios validos para notificaciones y citaciones, así también como la utilización de plataformas electrónicas para la celebración de las asambleas, algo que realmente resulta necesario en los tiempos actuales.
– ¿Qué pasará con las comunidades que prohíben la tenencia de mascotas?
Los reglamentos de copropiedad antiguos, por lo general contemplaban una prohibición relativa a la tenencia de mascotas, sin embargo al implementarse la ley de tenencia responsable de las macotas esta ya había caído en desuso y en la práctica los Comités de Administración ya habían regulado la materia, por lo que consideramos que respecto de este tema, lo que hace la ley es actualizar y regular algo que ya estaba siendo permitido.
Ahora, claramente y sin lugar a dudas, las comunidades que prohíben la tenencia de mascotas, ya no lo podrán hacer, deberán actualizar sus normas de manera de permitir y regular la tenencia de las mascotas, de lo contrario.
– ¿Cuáles serán los cortes de suministros que se permitirán ante el no pago de los gastos comunes?
En esta materia, también tenemos novedades, por cuanto se incorpora la posibilidad de suspensión de servicios de telecomunicaciones y otros servicios que la propia comunidad provea, antes sólo estaba permitido el corte de suministro eléctrico, ahora por ejemplo, para el caso de un deudor moroso de tres o más gastos comunes la administración podrá disponer el corte de internet, o privarlo de servicio de agua caliente que en muchas comunidades es proveído por las mismas comunidades, entre otras cosas.
Este sistema es mucho más eficiente que el anterior, ya que son medios para forzar a que algunos morosos paguen sus gastos comunes. En esta materia, se extraña en la norma alguna referencia destinada a la obligatoriedad de las empresas de electricidad o de telecomunicaciones para generar el corte del suministro, por cuanto en la práctica tenemos empresas como CGE que imponen demasiados requisitos para proceder al corte del suministro a un deudor moroso, al punto de hacer inaplicable la figura legal.
– ¿Cómo quedarán configuradas las comunidades rurales?
Esto también es una novedad, por que con la ley antigua no era posible establecer condominios en zonas rurales, sólo estaba definido para las propiedades ubicadas dentro del radio urbano.
Consideramos que es una mejora necesaria, ya que con el alza de precios de las propiedades en la urbe, las personas comenzaron a adquirir muchas parcelas las que normalmente están ubicadas en grandes proyectos que no podían constituirse como condominios pero que en la práctica si lo son, ya que tienen espacios comunes y con ello también esta asociado un costo que debe ser asumido por todos los que habitan en él, lo que implicaba en algunos casos muchos problemas para su administración y funcionamiento sobretodo en casos de aquellos propietarios que no deseaban aportar a la mantención y funcionamiento.
Ahora sí, debemos señalar que puede haber una muy buena intención del legislador en regular a estas comunidades, pero se imponen muchas trabas que no están precisamente en esta ley sino que en la Ley General de Urbanismo y Construcciones para su implementación, de tal forma, que el propietario que desee lotear un gran terreno, no necesariamente estar obligado a acogerse a la ley de Copropiedad y ello puede significar mantener a las comunidades agrícolas en la misma situación actual, sobre todo por la mayor costo de la implementación de obras urbanísticas.
– Una vez promulgada la nueva normativa, ¿los reglamentos deberán actualizarse en un período definido o solo rige para nuevas comunidades?
La ley regirá para todos los condominios desde su publicación, ya sean nuevos o antiguos, evidentemente que existirá una plazo de adecuación para las antiguas comunidades, este plazo será de un año.
En el plazo de un año las comunidades deberán actualizar sus reglamentos, o en su defecto se regirá por defecto el Reglamento tipo que apruebe el Reglamento de Ley.
– ¿En qué casos los arrendatarios podrán participar de asambleas y votaciones de las comunidades?
Los arrendatarios, por el sólo hecho de ser tales tendrán derecho o poder para participar de las asambleas con voz y voto, evidentemente encontrándose al día en el pago de los gastos comunes.
Lo anterior no es absoluto, ya que el propietario puede limitar esta facultad en el mismo contrato de arrendamiento, o en su caso informando al Comité de Administración y al Administrador su voluntad de no ser representado por el arrendatario.
Pese a lo anterior, y para materias de mucha importancia para la Comunidad, en los casos de quorum reforzado, el propietario deberá comparecer personalmente u otorgar un poder especial para ello.
