La actual legislación de copropiedad Ley 19.537, de copropiedad inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997 va a cumplir ya 23 años de vigencia y, precisamente, esa larga trayectoria en nuestro parque habitacional, ha ido creando amplios márgenes de obsolencia que, una nueva versión, actualmente en discusión en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados y muy próxima a ser ley, pretende actualizar.
Este proyecto, contiene un importante número de nuevas disposiciones que pretenden intentar resolver los actuales problemas que se presentan en diversas materias cuyos conceptos se han ido transformando en controversias importantes como por ejemplo, el actual y excesivo desconocimiento del verdadero rol que envuelve la prestación del servicio del administrador, o la exagerada pretensión actual de exigir la presentación de balances o similares casi semanales y, quizás lo más relevante, una verdadera y concreta instancia de resolución de conflictos.
Según la opinión de la abogada Persis Hernández de Aylwin Mendoza Luksic & Valencia quien señala en el diario La Tercera: “Este proyecto, representa un tremendo avance regulatorio, sobre todo de temas que han generado controversias al interior de comunidades, y es un notable esfuerzo por modernizar y ajustar las reglas de copropiedad, sentando las bases para una adecuada convivencia”, una parte importante de actores del sistema, no concuerdan totalmente con esta aseveración y que nosotros también compartimos sólo en parte, ya que de la lectura del mensaje original, queda evidenciado que hay materias contempladas en él que demuestran un desconocimiento del legislador respecto de la realidad cotidiana en este mercado y que finalmente, y crearán nuevas controversias.
Entre las nuevas posibles modificaciones a la ley de copropiedad inmobiliaria y que desde nuestro punto de vista debieran ser las más significativas y que sí parecieran representar un importante avance, están:
- La creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios que lleva el mismo nombre de la actual organización de Administradores Diplomados Universitarios “Registro Naciona de Administradores A.G.”. En este registro se deberán inscribir todas las personas, naturales o jurídicas, que ejerzan actualmente como administradores de edificio y condominios. Este registro estará a cargo del Ministerio de Vivienda (Minvu) y aún no se conoce la posible reglamentación que lo regiría.
- Un aparente punto interesante lo plantea la creación de una instancia de reclamación que la ley ha determinado asignar a las seremías del MINVU. Como primera instancia pareciera ser un cambio sustancial e importante por cuanto se supone que esta instancia estatal debiera ser mucho más informada sobre la materia que los actuales JPL y por lo tanto, sus determinaciones debieran ser muchísimo más ajustadas a las realidades de las comunidades. Sin embargo y dado el enorme parque habitacional existente en el país, salta la duda si estas reparticiones tendrán la suficiente capacidad para recibir y resolver todos los requerimientos hoy repartidos en los casi 270 Juzgados de Policía Local del país.
- Es interesante observar que el legislador, por primera vez, considera la implementación de las herramientas tecnológicas en algunos procesos del quehacer de las comunidades como por ejemplo, permitir la citación a asambleas mediante correo electrónico primando, de esta forma, el concepto tecnológico por sobre el presencial, para cuyos efectos, refuerza la disposición de la actual ley 19.537 respecto del registro de los copropietarios y residentes, haciéndolo esta vez, absolutamente obligatorio y requiriendo el registro del correo electrónico, el domicilio y el teléfono en un libro de novedades también obligatorio.
- Otro punto relevante para los administradores y para los propietarios es que, además, los propietarios antes de vender o transferir una vivienda, deberán declarar que ésta no tiene deudas con el condominio, ya sea mediante una escritura pública o en un certificado,y si por el contrario poseen deudas de esta naturaleza que se encuentren impagas, se deberá dejar establecido en dicho documento las obligaciones económicas que mantengan con la copropiedad.
En un segundo informe la próxima semana, continuaremos indicando aquellos aspectos de la nueva ley que, de una u otra forma afectarán positiva o negativamente la gestión de administrar comunidades como también la relación entre los actores de las comunidades, es decir, administradores, comités de administración y residentes.
Renato Deformes Torres
